阿克陶县发展和改革委员会关于阿克陶县2021-2023年前期物业费定价成本监审报告

受阿克陶县住房和城乡建设局申请，阿克陶县发改委聘请喀什金智通财税咨询有限公司财务专家组成阿克陶县普通住宅小区前期物业费定调价成本监审小组，对会计年度较为完整,财务账务较规范，且具有代表性的阿克陶县思嘉物业管理有限公司、阿克陶县恒鑫物业有限公司、阿克陶县白马物业管理有限公司、阿克陶县凯城物业管理有限责任公司、阿克陶县伊达物业管理有限公司、阿克陶县银星物业服务有限公司，按照《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审办法》《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》等法律法规及相关规定，遵循公正、公开、科学、规范、效率的原则，对6家物业公司2021-2023年前期物业费定价成本进行了监审，具体情况如下:

一、成本监审项目

阿克陶县前期物业费成本监审项目。

二、代表性单位基本情况

（一）阿克陶县思嘉物业管理有限公司。服务对象2个居民小区，分别为湖滨东区、湖滨西区。服务面积176,550.32平方米（三年平均），其中：商业服务面积6,511.91平方米，高层服务面积64,815.29平方米、多层服务面积105,223.12平方米。在职职工18人，其中，管理人员1人、收费人员2人、保洁6人、保安6人、维修工3人。

（二）阿克陶县恒鑫物业有限公司。服务小区2个，为乐陶苑小区、诚鑫/耐哉尔大厦。服务面积258,360.23平方米（三年平均），其中:商业服务面积39,690.54平方米，高层服务面积201,132.51平方米、多层服务面积17,537.19平方米。在职职工48人，其中，管理人员9人、收费人员5人、保洁15人、保安14人、维修工5人。

（三）阿克陶县伊达物业管理有限公司。服务小区3个，为伊达小区、民富小区、中队小区。服务面积130,716.05平方米（三年平均），其中：商业服务面积14,638.67平方米，高层服务面积51,892.38平方米、多层服务面积64,185.00平方米。在职职工49人，其中，管理人员7人、收费人员2人、保洁16人、保安14人、维修工9人。

（四）阿克陶县银星物业服务有限公司。服务小区2个，为幸福小区、友谊小区。服务面积150,144.20平方米（三年平均），其中：商业服务面积7,319.54平方米，高层服务面积9,546.6.00平方米、多层服务面积133,278.06平方米。在职职工19人，其中，管理人员2人、收费人员1人、保洁8人、保安5人、维修工3人。

（五）阿克陶县凯城物业管理有限责任公司。服务小区1个，为凯城小区。服务面积55,224.00平方米（三年平均），其中：商业服务面积3,237.00平方米，高层服务面积0.00平方米、多层服务面积51,987.00平方米。在职职工8人，其中，管理人员1人、收费人员1人、保洁2人、保安3人、维修工1人。

（六）阿克陶县白马物业管理有限公司。服务小区4个，友谊小区家属院、生资公司家属院、老供销社家属院、新供销社和粮食局家属院。服务面积105,058.39平方米（三年平均），其中：商业服务面积4,288.50平方米，高层服务面积29,712.86平方米、多层服务面积71,057.03平方米。在职职工12人，其中，管理人员1人、收费人员1人、保洁4人、保安5人、维修工1人。

三、成本监审依据

（一）《中华人民共和国价格法》；

（二）国家发展改革委《政府制定价格成本监审办法》（2017年第8号令）；

（三）国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》

（四）《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》（新发改规〔2020〕8号）；

（五）其他相关文件及规定说明。

四、成本监审程序

（一）发放成本监审通知书。2023年12月26日，给阿克陶县所有物业公司发放成本监审通知书，并对监审工作提出具体要求。

（二）报送资料。2024年5月23日，阿克陶县所有物业公司向阿克陶县发展和改革委员会报送成本监审表、单位基本情况、贷款合同、科目余额表、固定资产卡片等相关成本资料。

（三）资料初审。2024年6月20日，完成资料初审。

（四）实地审核。2024年7月30日，监审组听取了项目单位的汇报，对经营成本报表、会计报表、会计账簿等原始凭证以及其他与成本相关资料进行实地审核、取证，资料不全的，要求项目单位进行补充。

（五）集体审核。2024年8月6日，阿克陶县发展和改革委员会对成本监审数据进行集体审核，会议一致通过了本报告中的定价成本。

（六）征求意见。2024年9月24日，监审组起草《定价成本监审意见告知书》，及时向项目单位征求意见。

（七）出具成本监审报告。

五、成本审核情况及理由说明

核定阿克陶县前期物业费成本为6,508,315.69元，与物业企业提供的运行成本7,160,101.46元相比，核减 651785.77元。主要项目审核具体如下：

1.人员费用。企业上报数为 4,014,040.98 元，核定金额为 3,605,065.08 元，核减金额为408,975.90 元。

核减理由：依据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第五条规定“计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。因本次成本监审范围为普通住宅小区物业服务成本，核减商业服务费用。

2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费。企业上报数为  1,927,850.66 元，核定金额为  1,898,008.00 元，核减金额为  29,842.67 元。

核减理由：依据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第五条规定“计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。21年中89,528.00元为2020年成本，故核减。

3.绿化养护费。企业上报数为1,132.67 元，核定金额为1,132.67 元。

4.清洁卫生费。企业上报数为34,566.13 元，核定金额为  21,881.68 元，核减金额为12,684.45 元。

核减理由：全县垃圾处理费均未向各物业公司收费，垃圾清运费为1元/人/月，由物业公司代收。不产生相关成本。

5.秩序维护费。企业上报数为181,141.23 元，核定金额为181,141.23 元。

6.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费。企业上报数为 36,591.99 元，核定金额为36,591.99 元。

7.办公费。企业上报数为116,471.67 元，核定金额为  107,585.27 元，核减金额为8,886.40 元。

核减理由：依据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第五条规定“计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。因本次成本监审范围为普通住宅小区物业服务成本，核减商业服务费用。

8.固定资产折旧。企业上报数为 21,206.69 元，核定金额为 21,206.69 元。

9.管理费分摊。企业上报数为 232,250.06 元，核定金额为  212,125.54 元，核减金额为 20,124.52 元。

核减理由：依据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第五条规定“计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。因本次成本监审范围为普通住宅小区物业服务成本，核减商业服务费用。

10.其它费用。企业上报数为594,849.37元，核定金额为  423,577.54元，核减金额为171,271.83元。

核减理由：依据国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》第五条规定“计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。因本次成本监审范围为普通住宅小区物业服务成本，核减商业服务费用。

六、生产量/销售量/服务量等审核结论

根据《政府制定价格成本监审办法》等相关规定，对6家物业公司上报的面积进行核定,核定服务小区应收费面积 800,367.04平方米其中：多层不带电梯普通住宅面积为 443,267.40平方米、高层或带电梯普通住宅面积为 357,099.64 平方米。

七、成本监审结论

核定阿克陶县前期物业服务总成本6,508,315.69元，其中：多层住宅总成本 2,553,327.41 元，高层住宅（电梯）总成本 3,954,988.28元。普通住宅小区服务物业服务总面积 800,367.04平方米，其中：多层不带电梯普通住宅面积为 443,267.40平方米、高层或带电梯普通住宅面积为 357,099.64 平方米。多层不带电梯年单位平均成本5.76元/平方米、高层或带电梯多层年单位成本11.08元/平方米。多层不带电梯月单位成本0.48元/平方米，高层或带电梯多层月单位成本0.92元/平方米。

八、其他需要说明的事项

（一）本报告是根据阿克陶县思嘉物业、阿克陶县恒鑫物业、阿克陶县白马物业、阿克陶县凯城物业、阿克陶县伊达物业、阿克陶县银星物业所提供的成本资料完成的，资料真实性、合法性由项目单位负责。

（二）参加本次成本监审的工作人员与项目单位无任何利害关系。

（三）本报告仅为阿克陶县发展和改革委员会价格决策服务，其他任何单位和个人引用本报告内容，可能会出现由于核算指标等概念不同形成的误差，本报告制作单位不承担责任。

（四）凡使用本报告者均应妥保管和慎重使用本报告。由于使用不妥或保管不善引起的纠纷或问题，责任自负。

附件：阿克陶县前期物业费定价成本监审核定表